Реконструкция здания

Мир быстро меняется и видения собственников нежилых зданий тоже. У хорошего хозяина всегда в голове мелькает вопрос как сделать так, чтобы его объект завтра приносил чуть больше прибыли, чем вчера.

Отсюда возникают желания перестроить часть здания , добавить пристройку или просто увеличить площадь за счет нового этажа. И здесь оказывает влияние законодательство, согласно которому собственнику проще и дешевле изменить параметры здания, чем строить новый объект рядом с нуля.

Что такое реконструкция с точки зрения закона

Определение термину дается в 1 статье Градостроительного кодекса РФ. Согласно нему, реконструкция является изменением параметров сооружений, путем проведения определенных строительно-монтажных работ:
- изменение количества этажей,
- изменение высота здания,
- изменение общей площади объекта,
- переоборудование помещений, затрагивающее несущие строительные конструкции

Пример работ, которые может включать в себя реконструкция:

• переоборудование объекта под другое функциональное назначение (например, здание магазина переоборудовано под офисные помещения путем надстройки второго этажа и устройства дополнительных оконных проемов),
• изменение площади объекта путем пристройки, надстройки и т.п.,
• устройство дополнительных оконных и наружных выходов в несущих конструкциях, с целью изменить функциональное назначение нежилого помещения.

Ошибка №1 - начинают реконструкцию без документов

Все изменения объектов строго регламентируются законами и нормами РФ. Они требуют необходимой документации и часто собственники начинают реконструкцию без надлежаще оформленных разрешительных документов. Это влечет за собой трудности в дальнейшем согласовании и получении разрешительных документов и заключений при вводе объекта в эксплуатацию.

Перед началом работ по реконструкции нежилых зданий, помещений нужно получить разрешение на строительство. Необходимые документы для получения этого разрешения перечислены в части 7 ст.51 ГрК РФ. Один из пунктов - необходимость подготовки проектной документации (Статья 48 ГрК РФ), чтобы в последующем пройти с ней экспертизу (Статья 49 ГрК РФ).

Ошибка №2 - изменяют функциональное назначение здания

Бывает, что собственник решает начать реконструкцию, чтобы изменить функциональное назначения объекта. Но важно, чтобы оно было предусмотрено градостроительным регламентом для данной территории. Посмотреть разрешенные виды функционального использования можно в градостроительном плане, который выдается собственнику на данный участок.

Ошибка №3 - важное делают в последний момент

На практике случается, что собственники иногда не учитывают, что на получение технических условий (которые необходимы для разработки документации по проекту) требуется определенное время и запрашивают их в последний момент. Из-за этого начало разработки проектной документации сдвигается и затягивается момент начала работ.

Ошибка №4 - обращаются в некомпетентные органы ради экономии

В целях экономии собственники часто обращаются за перепланировкой и дизайном фасада в первую попавшуюся фирму. При этом не знают, что такой документации будет недостаточно для прохождения экспертизы и получения разрешения на реконструкцию.

Каждый собственник должен помнить, что разработка технической документации выполняется только организацией или лицом, имеющим соответствующую лицензию. Поэтому стоит запросить у исполнителей документы, подтверждающие наличие допусков у организации-подрядчика.

Ошибка № 5 - не учитывают параметры разрешенной реконструкции

Бывает, что собственники перед началом работ не учитывают, что есть определенные параметры для объектов разрешенной реконструкции, относящиеся к их земельным участкам. Такими параметрами могут быть разрешенное количество этажей или высота здания. Получение разрешение на такое отклонение может потребовать длительного времени и не всегда может быть одобрено.

Ошибка №6 - забывают получить разрешение на ввод в эксплуатацию

После завершения реконструкции собственнику необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ГрК РФ ст.55). Данный документ подтверждает, что:
- реконструкция объекта выполнена в полном объеме,
- здание соответствует выданному разрешению на строительство,
- объект реконструкции соответствует требованиям к проектной документации, градостроительному регламенту и градостроительному плану земельного участка.

Может так получиться, что новый объект после реконструкции не соответствует проекту, на который выдавалось разрешение на строительство. К примеру, собсвтенник на этапе выполнения строительно-монтажных работ захотел что-то заменить без внесения изменений в проектную документацию (заменил один материал другим, увеличил габариты оконных/дверных проемов). В таком случае, чтобы ввести объект в эксплуатацию, потребуется приведение его в соответствие с проектом. А это повторные работы, ведущие к удорожанию строительства.

К тому же, следует помнить, что некоторые изменения в проекте несут за собой повторное прохождение экспертизы, и это также дополнительные финансовые расходы. Поэтому, все изменения в проект стоит вносить строго в соответствии с ГрК РФ и другими нормативами.

Мы советуем всем собственникам, задумавшим реконструкцию, обращаться за консультацией к специалистам и тщательно обдумывать конечный результат, до начала строительных работ. Такое понимание позволит избежать больших дополнительных расходов на согласование документов.